El contribuyente, en este caso comprador de vivienda, podrá adelantar fondos propios para adquirir su nueva casa y reponerlos con la venta de la antigua para poder aplicar la exención por reinversión. Una reciente norma del TEAC flexibiliza los criterios de la exención por reinversión dando una buena noticia a los compradores.
La nueva norma es abordada por alrodrigo en el foro fiscal, quien cita un artículo de José María Paños sobre el cambio favorable al contribuyente. Hasta ahora la Administración seguía un criterio estricto.
NOTA SOBRE EL NUEVO CRITERIO DEL TEAC
En el artículo de Paños se indica que el Tribunal Económico Administrativo Central de fecha 11/9/2014 fija los requisitos para acogerse a la exención por reinversión de la vivienda habitual en el supuesto que la nueva vivienda habitual se adquiriese antes de vender la antigua.
Para poder aplicar la exención de gravamen de la ganancia patrimonial es necesario que la transmisión de la antigua vivienda haya contribuido a satisfacer el importe de la nueva vivienda, y ni la Ley ni el Reglamento restringen que el importe obtenido en la transmisión pueda utilizarse en la reposición de las rentas y ahorros personales o familiares invertidos previamente en la adquisición de la nueva, pues con esta reposición se estarían reemplazando estos fondos con los obtenidos a través de la venta, destinándose, por tanto, éstos últimos en efecto a satisfacer el importe derivado de la adquisición previa de la nueva vivienda habitual, tal como exige la normativa de aplicación. Los requisitos que exige dicha normativa son en definitiva que se acredite:
-primero, la realidad de la transmisión y adquisición de los dos inmuebles en determinado plazo;
- en segundo lugar, el carácter de vivienda habitual de los expresados inmuebles;
-y, en tercer lugar, que la cantidad obtenida como consecuencia de la transmisión de la antigua vivienda habitual haya servido para financiar la adquisición de la nueva vivienda habitual o, en su caso, para sufragar la financiación ajena obtenida por el contribuyente para dicho fin.
A destacar que con relación a la forma de financiar la adquisición de la vivienda, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a su procedencia y condiciones para su concesión, pudiendo o no consistir en financiación ajena. Por lo tanto, y partiendo del carácter fungible del dinero, se considera suficiente que la cantidad previamente abonada por la nueva vivienda, sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la vivienda habitual, toda vez que se cumple el requisito de la afección de la ganancia patrimonial al pago del precio de la nueva vivienda.
Con ello se rompe el estricto e injusto criterio que mantenía la Agencia Tributaria de solo aceptar que el dinero que se obtenía con la venta de la antigua vivienda fuera a amortizar préstamo o cantidades pendientes de la nueva, con lo que el contribuyente no podía considerar como reinversión aquella parte del producto obtenido en la venta que había destinado a cubrir cantidades previamente desembolsadas en la adquisición de la nueva vivienda habitual, sin que, por otro lado, haya acreditase el contribuyente que después de la venta haya procedido a amortizar el préstamo utilizado para financiar el resto del precio.
La consecuencia práctica de esta resolución es que ahora el contribuyente podrá adelantar fondos propios para adquirir la nueva vivienda y reponerlos con la venta de la antigua, dándose por cumplidas las condiciones para aplicar la exención por reinversión. Una buena noticia para tranquilidad de nuestros clientes.
El criterio establecido por el TEAC es el siguiente:
“Para determinar la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión de un vivienda habitual, cuando la nueva vivienda habitual se adquirió en los dos años anteriores a la transmisión de aquélla, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.”
Fuente: ADM